旧改大幕在一线城市正式拉开，房地产新的发展模式和逻辑如何？，上深两市同一天收紧楼市调控，释放什么信号？

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于北上广深楼市变化的问题，于是小编就整理了5个相关介绍北上广深楼市变化的解答，让我们一起看看吧。

旧改大幕在一线城市正式拉开，房地产新的发展模式和逻辑如何？
上深两市同一天收紧楼市调控，释放什么信号？
楼市库存分化加剧，一线城市连增12个月.你怎么看？
全国首套房贷利率23个月以来首次下降，北上广深楼市将回暖，对此你怎么看？
四个一线城市新房价格环比看，北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下跌，你如何看待这种现象？上海第二季度的楼市走势会如何？

旧改大幕在一线城市正式拉开，房地产新的发展模式和逻辑如何？

领导是这么说的：“加大力度推进城镇老旧小区改造，其中蕴藏着巨大的内需潜力。”这就是说，原来没有物业费，电梯费，电梯维修费，保养费，停车费等等……现在都要有，各种明目收费接二连三，目不暇接，源源不断，花样翻新。

在房地产持续开发的情况之下，不少城市的房价由于新房的持续开发而形成的较快上涨的局面，新房的价格在于土地的成本，频繁的商品房开发就意味着频繁的土地出让。而频繁的土地出让只会将土地的价格逐渐提升。因此，如果房地产市场获得持续的开发那么带来的危害结果就是房价的持续上涨。想要稳定房价就得适当的稳定地价的上涨，而想要抑制地价的上涨最好的办法，就是减少土地的出让频次，从而降低土地价格上涨的频次。

土地的出让减少，那么就意味着可供出来的地块减少，那也就意味着有很多地块元有计划的拆迁就会发生改变，原本老旧小区的拆迁可以提升老旧小区居民的生活质量与住房品质。因此，在老旧小区停止拆迁之后旧改就在第一时间补位了。

当前，越来越多的城市将棚改改为了旧改，旧改就是通过提升老旧小区的整体面貌改造老旧小区的整体环境，对老旧小区加装电梯、翻修外墙保温等方式来达到让小区居民住房品质有所提升的工程。

可以说旧改最终达到的目的就是减少拆迁稳定地价，提升居民的居住环境。除此之外，旧改还有其他的内在因素。当前旧改的范围大量在老城区当中，老城区当中并不容易实现老旧小区的拆迁改造，并且在老城区当中土地更是寸土寸金。如果将一些土地用作地产项目的开发，那么一定会很大程度上提升周边的房价，所以旧改也是控制老城区中心房价的一项重要措施。

同时，当前不少城市正在寻求外拓发展的机会，也就是城市正在不断地向外拓展增加城市区域。而城区外拓之后的房地产项目也要被及时消化，如果市区内有大量的新的住宅项目开发的话，那么城市周边的新房销售也会大打折扣，今后的发展与人口的提升也会受到限制。

因此，旧改不单单只是为了实现老旧小区居民生活的提升，更重要的是旧改还起到了调节全市总体的房价走势，稳定地价的重要意义。

一线城市土地有限，外来人口每年不断新增，房子需求大。80年代的房子太旧，楼层矮，居住环境差，有存在电路老化，坍塌，影响市容一系类风险，一线城市经济发达，资金充足，旧改是发展必然之路。

上深两市同一天收紧楼市调控，释放什么信号？

我个人认为，上海和深圳同一天收紧楼市调控，释放了3个信号：1.大城市的房子长期供不应求；2.房价长期看涨；3.买房应该尽早下手。

大城市的房子长期供不应求。

深圳和上海都是一线城市，都是总人口超过2000万的大城市。深圳和上海为什么要收紧楼市调控？我个人认为原因是：这两个城市人口众多，商品房十分稀缺，房子长期供不应求。

大城市经济发达，有大量高薪工作机会，外地人口纷纷涌入这些城市，而这些城市的土地有限，房子供应有限，房子自然长期供不应求。

大城市房价长期看涨。

大城市有优质的公共资源，比如教育资源，产业资源，交通资源，医疗资源等等。因此，大城市的房子是优质的稀缺性资产。大城市为什么要对新房限价？我个人认为原因是：大城市的房价太便宜，如果不对新房限价，新房的价格极有可能暴涨。

可见，大城市的房子处于低估状态，加上大城市的房子，长期供不应求，大城市的房价，自然长期看涨。

在大城市买房，应该尽早下手。

由于大城市人多房少，房价长期看涨，房子长期供不应求，因此，想要在这些城市买房的人，千万不要等待，应该尽早买房上车。因为，越晚买房，购房成本只会越来越高。

结论。

越是调控严厉的城市，房子越供不应求，越有投资价值，房价上涨的压力也越大，买房人越要尽早买房上车。

楼市库存分化加剧，一线城市连增12个月.你怎么看？

楼市库存分化加剧从目前来看应该是必然趋势，有几点原因我们来分析一下。

1、从三四线城市的层面上来说，棚改期基本已经过去，大部分三四线城市的新房房价基本都有虚高的情况发生。前些年去这部分城市投资买房的投资客们，基本上早就退出了三四线城市的房产市场。还有就是三四线城市的人口净流出情况还是比较严重的，这就导致了以虚高的房价卖出二手房的难度非常高，甚至降价出售都无人问津的情况比比皆是。又因为棚改的原因把大部分的老旧“小平房”变成了高层楼房，造成了大量的一、二手房的库存增量，这些存量房在短期内是无法去库存的。

2、我们再来分析一下一线城市，一线城市的房地产开发速度并不快，因为房地产开发有个先决条件就是要有土地，所以一线城市的房产市场才是以二手房市场为主。那么二手房的库存量为什么增量加大了呢？这就要说一下这两年的“逃离北上广“了，很多前些年跑到北上广创业和打工者近两年都开始回到了自己原来的家乡工作，这种情况间接影响了一线城市房产市场的去库存率，也就有了一线城市楼市库存连增12个月的数据。

3、上面说到了一线城市和三四线城市的情况，我们再来看一下二线城市。第2点中说到了“逃离北上广”，那么离开这些城市的人都去哪了呢？这些人大部分都会选择回到自己家乡的二线城市发展，所以就造成了一些二线城市的房产市场在前两年楼市的去库存量明显加大的情况，而二线城市与一线城市相比有大量的土地资源有待开发，可以迅速开发新楼盘来平衡库存量快速下降的问题。因为库存下降过快，极易导致一、二手房房价上涨，在目前“稳房价”的大政策下此类城市都会积极增加新房供应的。

看来上面几点我们来总结一下，每一类型的城市所要面临的楼市库存问题是不同的，解决手段也是不同的，所以楼市库存分化是必然趋势，这种趋势需要一个很长的周期才能转变。

库存加剧是市场的正常反应！以我所在的重庆为例吧，市场上的新房卖得但是还不错，二手房不降点价更本卖不动！

重庆的新房首套房首付30%左右，其他的就大修基金还有办理的一些小费用！首付30外加3万左右就可以全全办理完成！

二手房就不一样了，有中介费2%，有的未满年限的还得另外收费，买家和卖家容易产生纠纷。首付虽然也是说的30，但是实际是以银行的评估价格计算，实际首付大约是50左右了。加上中介费，过户费，还有可能有其他的费用，麻烦多了很多！首付比例高，潜在费用多，麻烦多。所以很多人愿意买新房不愿意买二手房

全国首套房贷利率23个月以来首次下降，北上广深楼市将回暖，对此你怎么看？

谢谢悟空问答的邀请！

首先要说的是，这问题中的“北上广深楼市将回暖”，认定了房贷利率下降会必然导致楼市的回暖，是一种惯性思维的误区。

个人认为，北上广深楼市非但不会回暖，中国楼市整体而言恰恰拐点将至。一是从价格来看，当前北、上、广、深4个一线城市二手房价格都在下跌。值得注意的是，新房市场由于限价导致市场失真，二手房价格更具参考性。二是成交量大幅下滑，全国商品房销售面积增速连跌4个月。以传统楼市旺季的“金九银十”为例，去年“十一”黄金周期间，个别城市房地产成交量下滑90%，下滑50%的比比皆是，说明市场整体在降温。第三，从土地市场来看，土地溢价率相对于2016、2017年大幅下降，很多地方平价卖地都会流拍。根据中指土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗，创中国房地产市场化以来土地流拍之最。

其中一线城市由于房价停止上涨，土地流拍最严重。而四五六线城市因为有棚改的后续效应，情况还不是太严重。不过，2018年下半年以来，一些城市及时停止了棚改，这意味着最后一个政策红利也消失了。

再从经济大周期来看，由于经济发展的外部环境发生变化，内外部不确定因素增加，当下经济运行也存在着一定下行风险。

日前，建设银行董事长田国立在北大光华新年论坛上称：房子我们真的盖够了，空置率很大，现在你买房就是高位接盘。

总之，过去不断支撑大家购房的政策基本上都取消了，房地产政策周期的转折点出现了。

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确实如此，近期已经有部分城市的多家银行房贷利率有松动迹象，受央行降准的影响，未来银行可贷资金增多，2019年房贷利率有望迎来下调。对于首套房贷利率来说，上浮幅度下调后对于新购房者比较利好，但对于已购房者来说，房贷利率如果进一步下调也无法从中受益。

根据数据监测显示，近日包括上海、广州、深圳等地区多家银行进一步下调房贷利率，其中上海地区的首套房贷平均利率下降至5.09%，相当于基准上浮3.9%，较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1个百分点。而广州地区的下降幅度更大，基本都是在5～10个百分点。

从房贷利率来说，无论是上海地区、还是其他地区的下调幅度都是很明显的。要知道在去年的楼市调控背景之下，银行首套房贷利率大多上浮5%～10%之间，有些地区甚至高达25%，二套房贷利率基本都是在10%～25%甚至更高。

由于国内各地区在房地产市场的发展不平衡，房贷利率也同样是表现出差异化的特点。就拿上海地区来说，房贷利率在全国处于低位，该地区首套房贷利率最低可以申请95折。事实上，正是鉴于各地区房地产市场的情况不同，在面临着降准之后的房贷利率下调也有所不同。

虽然央行降准的目的很明确，并一再表示绝不是楼市、股市。但在不少投资者看来，央行降准与楼市密切相关。因为从历次的降准周期观察来看，房地产市场每一次都会出现一轮回暖的春风吹又生。这一点无论是在2008年还是2011年、2015年都概莫例外。且持续时间往往在1年以上。

不过，从去年年底前的中央经济工作会议释放出来的信号来看，整体上2019年的楼市调控政策趋严，当然完全严格的时刻已经过去了，未来肯定会逐渐松动，毕竟政策有滞后效应，这还要看降准等货币政策性的影响，最起码得2019年二季度后才能彻底显现出来。但从今年的房地产市场来看，对于个人按揭房贷来说，应该是要结合自身的资质，因城而异、因人而异，采取并不均衡的信贷政策。所以说，大家不要互相比较，如果你在上海地区的，他是武汉地区的，就没有可比性。

最后，我认为2019年最大的期待应该是看，会不会在今年二季度实施降息。若央行宣布降息的话，必定会给房地产市场带来更大的影响。大家怎么看？

房贷利率下浮是必然的！银行就是这样的唯利是图。既然08年的利率可以下浮30%，18年就可以上浮30%。想想看，这十年里都发生了什么，经济周期经历衰退、复苏、增长、滞胀。19年是滞胀的终点，衰退的起点，新一轮的房地产周期开启了，利率还会在今年继续下浮，直到经济相关指数出现复苏迹象。

根据融360大数据研究院日前发布数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，从11月份的5.71%下降了0.03%，也就下降了那么一丢丢。但这是标志性的，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

于是有人就预测我们2019年的北上广深一线城市房价将再次回暖，进入上升的快车道。

实际上仅仅凭借房价利率的一点点下降，就断定房价将回暖，有点为时过早。

首先，毕竟房价利率高企的态势没有变。2017年3月份房价利率大约是4.5%左右，2017年12月房价利率也是不到5.5%，维持一年之后仅仅降到5.68%，下降了万分之三，意义实在不大。

第二，一线城市的各种限购、限贷政策并没有任何变化。青岛市高新区宣布取消购房摇号，广受社会关注。但是摇号行为仅仅是说明购房需求少了，很多楼盘并不在是秒光，供不应求了。摇号行为也增加了社会的成本。各地也仅仅是适度的松绑。

第三，真正导致房价上涨的因素并没有出现。房价开始起飞的时候，一般都是住房贷款利率打折，各地出台购房优惠政策的时候。以前最早出现过七折甚至六折利率，而且一些地方购房还给予相应的购房补贴，通过这些方式去消化库存。现在5.68%，是1.15倍基准利率以上的贷款利率。

另外，北京市政府将于近期搬至通州行政副中心，届时各种办公人员将搬迁约50万人。1月10日，北京市政府举行了摘牌仪式，代表通州副中心正式启用。

房地产税将于近年出台，市场早已经有了防范意识。

现在的房价已经高到一定的程度，不说是遥不可及，但也确实没法再有上涨的动力了。

前来看有利的方向就是央行开始降准释放大约8000亿左右的货币。当然市场也预计今年会有3到4个点的降准，用于供给实体经济改革的不足。