大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于北上广深楼市变化的问题，于是小编就整理了1个相关介绍北上广深楼市变化的解答，让我们一起看看吧。
北京空置率创9年新高，深圳高达20% ，一线城市写字楼怎么了？
北上广深作为我国最发达的4个城市，也是总部经济最繁荣的4个城市，因此这几个城市的写字楼市场一直都是非常火爆的。
但是自2019年以来，一线城市写字楼的空置率却不断提升，根据CBRE世邦魏理仕的报告数据显示，一线城市的写字楼空置率创历史新高，其中深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率达到了20%；上海的空置率仅次于深圳，达到了19.4%；北京写字楼空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。
不过在四大一线城市当中，广州的表现是截然相反的，2019年全年广州写字楼供应量和空置率都创下多年来的新低记录，截至2019年末，广州写字楼空置率为5.4%，同比下降0.3个百分点，空置率创2000年以来的新低。
这里面抛开广州不说，上海，北京，深圳作为目前我国GDP前三强城市，同时也是我国上市公司数量最多的三个城市，也是金融业最发达的三个城市，按理说这三个城市对写字楼的需求应该是非常大的，那为什么在最近两年时间这三个一线城市的写字楼空置率却不断创新高呢？这里面的原因是比较复杂的，从整体来说无非就以下几个原因。
第一、经济增长放缓。
最近两年时间全球总体经济环境都不太乐观，很多国家经济都面临经济放缓，经济增速降低的困局，包括我国在内，当前我国经济的总体环境是面临下行压力，比如2018年我国的GDP增长还达到6.6%左右，但预计2019年全年全国GDP的增速只有6%左右。
随着经济增长的放缓，很多企业的生存环境都不太乐观，这里面有不少企业都出现倒闭了，即便还能够生存的企业，出于未来生存的考虑，很多企业都有可能把企业搬到租金更低的地方去，这种现象在深圳是非常明显的，目前有很多深圳的企业都从福田南山的地区搬到了宝安龙岗等租金更低的地方，这样目的就是为了减少企业的租金成本。
第二、产业转移带来的影响。
过去几年很多城市都在积极进行产业结构调整升级，逐渐淘汰那些落后产业，重点发展一些高新技术产业和金融业等服务业。
而随着产业结构调整的升级，有很多企业都从北京，上海，深圳等这些一线发达城市转移到了中西部一些城市去，一旦产业流失了，它所带走的不仅仅是工厂这么简单，还有可能把相关的供应链也带走。所以最近几年，不论是深圳，上海还是北京，都有很多企业把总部搬到了其他地方去，这就造成市场对写字楼的需求开始减少。
第三、高房价带来的挤出效应。
北京，上海，深圳作为目前我国房价最高的三个城市，这三个城市房子均价都达到了5万块钱以上，其个别地区的房价甚至达到10万块钱以上，这根本不是普通人能够承受得起的。
而高房价带来的影响是非常明显的，一方面是企业的租金成本不断飙升，比如从2019年12月的租金水平来看，北京优质写字楼的平均租金达到了472.6元每平米每月，上海优质写字楼平均租金达到291.1元每平米每月，深圳优质写字楼达到201.2每平米每月。
按照目前北京上海深圳的租金水平，一个企业租个100平米的小办公室，一个月就要花三四万块钱，在当前经济总体环境不太理想，企业利润不断被压缩的情况下，很多企业都承受不起这么高的租金。
对于高房价企业惹不起，但可以跑得起，所以很多企业出于自身利润空间的考虑，都开始搬到那些房价更低的地方去，而且这些地方人工成本也相对比较低，这对于企业发展来说会更有利一些。
第四、金融业整顿带来的影响。
从2018年开始，我国监管部门就加大了对金融行业的整顿力度，特别是p2p行业以及网贷受到整顿的力度是非常大的。而北京，上海，深圳作为我国金融业最发达的三个地区，同时也是p2p、网贷最盛行的三个城市，所以在这一轮金融整顿当中，受影响最大的就是北京，上海跟深圳，特别是深圳的影响尤为明显。过去两年时间，有很多金融企业都倒闭了，比如在最鼎盛的时候，我国的p2p平台有上万家，截止目前市场上真正能够正常运营的平台已经只有几百家。
而一直以来金融行业都是写字楼的重要买家，比如在深圳福田，大部分写字楼租户都是金融企业，一旦这些金融企业被整顿倒闭了，或者缩小规模了，那么影响最大的肯定是写字楼的需求，所以我们看到在金融整顿之后，深圳福田，罗湖等地区的写字楼空置率是一直不断上升的。
第五、写字楼供应过多。
一边是市场行情不好，金融业整顿等带来的写字楼需求下降，另一边是目前北京上海深圳等城市的写字楼供应量却不断增加。
比如2019年北京全年优质写字楼供应总量达到90万平米，这个供应量仅次于2009年，其中甲级写字楼供应量高达71.3万平米，创历史新高；2019年上海全年写字楼新增99万平方米，而全年消化新增写字楼面积只有29.6万平方米；
至于深圳那更夸张，2019年全年深圳新增写字楼面积达到200万平米，这个供应量创历史新高，但深圳全年消化的新增面积只有80万平米，而且目前深圳在建当中的写字楼还有一大把，预计未来这个供应量会进一步增加，相应的空置率还有可能进一步提升。
而相对来说，2019年广州新增的优质写字楼面积是比较少的，全年只有12.5万平米的新增写字楼面积入市，新增面积只相当于深圳的6.25%，这也是为什么广州写字楼空置率这么低的原因之一。
总之，在市场行情不太好的情况下，一方面是市场对写字楼的需求不断萎缩，另一方面北京、上海、深圳的新增写字楼面积却不断创新高，当市场供过于求的情况下，写字楼空置率不断上升，租金不断下跌也就没有什么大惊小怪了。
【阳光侃房】观点，题主所提问题反映出越来越多的城市的商业楼盘空置率很高，间接反映出实体经营的成本之高！
不仅仅是写字楼，包括商铺都商业楼盘，不好卖不好租的现象已经持续多年了，实体行业经营成本太高，购买商业楼盘和出租商业楼盘的人数就会跟着下降，直到市场上出现越来越多的空置的“写字楼”等商业楼盘。
正是因为一些地方的商业楼盘空置率太高，才有深圳等一些城市出台写字楼及部分商业楼盘改出租房的方案出台，本质上也是写字楼市场的"去库存“，通过各种手段，写字楼重新定位之后，方便投入到租房领域中。
综述，市场经济下，各种商业楼盘各种形式的"改革”，是激活其部分内在价值，以相对实惠的价格“出租”投放到市场之上。
关于此问题，大家若有补充或交流，可以留言区互动，欢迎点赞支持和关注
一线城市写字楼空置率居高不下，一方面因素是经济放缓，需求疲弱导致供求关系失衡，另一方面是新业态、互联网经济对传统经济的冲击与考验，一线城市写字楼整体市场空置率升高，租户市场明显。
综合来看，北京、上海、深圳这三个一线城市写字楼市场状况较为相似，空置率均创新高，其中深圳写字楼市场新增供应创历史新高，相对应的，空置率也最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%,北京空置率为13.8%,创9年新高。
本人工作在上海，从事金融行业，就以此展述城市写字楼的现状。上海甲级写字楼主要分布在陆家嘴、黄浦、静安、徐汇、长宁以及竹园6个核心商务区。金融行业聚集地，金融CBD陆家嘴空置率最高，达到19%，除了租金一直居高不下外，更多的互联网金融公司的搬离。前年，在陆家嘴写字楼可谓一座难求，如今互联网金融潮水退却，高端、大气、上档次的甲级写字楼就面临着供大于求的市场境地，市场低迷还将会继续冲击城市写字楼市场。
除了经济放缓因素外，新业态、经济新模式，如网红直播带货，移动办公，共享办公室等等也对传统工业化集中生产带来新思路、新考验。
供给过剩，这几年北京、深圳的写字楼供给过多，而另一方面随着经济增速的放缓，需求也没有如预期的更上去，导致空置率增加，深圳今年是明显感觉空置率高了，好几个在房地产行业工作的朋友都表示深圳的写字楼空置率高了很多，下面我们来看一组数据：
1、北京的写字楼供给过多
下图是北京过去10年住宅投资额和办公楼投资额的数据，从2009年 开始办公楼的投资额增长幅度大幅上升，在2009年房地产领域的投资额只有167亿元，而住宅的投资额是907亿元，办公楼的投资额只相当于住宅房地产投资额的18.4%。但是到了2015年，办公楼的投资额增加到了899亿元 ，增长了4.38倍；而同期住宅房地产投资额增加到2026亿元，增长了1.25倍；住宅地产的投资额增长幅度明显小于办公楼的投资额，办公楼投资额已经达到了住宅投资额的44.3%，6年时间这个比例从18.4%上升到44.3%。
从上面的数据也可以看出在过去的数年间，其实北京的土地供应是失衡的，表现在两个方面，第一是总的土地供应偏少，第二是在已经供应的土地当中，偏重于写字楼，而把住宅的比例降低了，这个就导致了今日的结局：住宅严重供不应求，房价大涨，而写字楼供给过剩，造成很高的空置率，造成了浪费。
潘石屹的SOHO公司总部在北京，北京也是他的根据地，潘石屹是对房地产看空最明显的一个房企企业家，这个也行也和他所在的行业有关，因为他在2012年转型专做商业地产，也就是写字楼，而且主要就是集中在北京和上海等一线城市，但是这些城市供给过剩，导致写字楼单靠收租金很难回本，才不断的要求去出售物业，及早的回笼资金。
但是到了2018年北京的写字楼投资额已经降低到了522亿元，而住宅的投资额已经上升到了2026亿元，写字楼投资额和住宅投资额的比值已经降低到了25.8%。相比2015年高峰时期的44.3%已经降低了不少。
2、深圳的写字楼同样是过剩的
下图是深圳过去十年在办公楼投资额和住宅投资额的数据图表，深圳的失衡是最近几年才发生的，从时间上比北京要晚三四年，2009年的时候深圳在办公楼的开发投资额是35亿元，这个比例是很低的，上文我们知道当时北京的办公楼投资额是167亿元，深圳大概只有北京的21%；到了2017年，深圳的办公楼投资额上升到了536亿元，比2009年增加了14.3倍，这个数量级的增加可以说是“暴涨”。
而在同一时间段，住宅开发的投资额在2009年只有290亿元，在2017年是1010亿元，8年的时间只增长了2.48倍。从这个也可以看出来，深圳的供给失衡比北京更加厉害，深圳本来就是缺地，而在有限的土地上又过度的用来开发办公楼，但是在住宅领域的投资增长却比较缓慢，导致了如今的写字楼空置率大增，而住宅的价格大大上涨，导致租金也随之上涨。
在2009年深圳的办公楼投资只相当于住宅投资额的12%，而到了2017年这个比例已经上升到了53%，这个上升的比例是非常高的，这是一个不正常的现象，深圳如此多的办公楼需要消化的时间比北京也更久。
看得出来深圳的这个数据已经在改变，2018年，深圳的住宅开发投资额已经达到了1303亿元，同比增加接近30%，而同期写字楼的投资额是599亿元，增长的幅度只有10%左右，那么办公楼的投资和住宅的投资额的比例也下降到了46%。
总结：供给过剩最北京空置率创9年新高，深圳空置率高达20% 的根本原因，这个趋势还会持续下去，一方面通过降低在办公楼投资额，以此降低供给的增加，让市场进口的达到平衡，另一方面，降房租为未来也是一个不得不考虑的问题。
如果以北京为鉴的话，深圳的写字楼的过剩才刚刚开始，北京是2015年写字楼供给达到了高峰，即便此后数年时间供给在调整，但是依然造成了目前北京写字楼空置率创9年新高的结果，所以深圳的写字楼市场目前也许还不是最冷 的时候。
到此，以上就是小编对于北上广深楼市变化的问题就介绍到这了，希望介绍关于北上广深楼市变化的1点解答对大家有用。
还没有评论，来说两句吧...